Contrato de alquiler comercial: las cláusulas que protegen tu negocio
Firmar el contrato de alquiler de un local suele sentirse como el último trámite antes de abrir el negocio, el que se lee rápido porque ya hay ganas de empezar a vender. Es justo ahí donde se cuelan las cláusulas que después generan el problema más caro: un desalojo mal calculado, un aumento de renta sin tope o una responsabilidad que nunca debió ser del inquilino.
La renta y el plazo: lo básico que igual hay que revisar
El contrato debe fijar con claridad el monto de la renta, la moneda en que se paga, la fecha de vencimiento mensual y si ese monto está sujeto a algún reajuste durante el plazo pactado. También debe indicar la duración del contrato y qué pasa al vencer: si se renueva automáticamente salvo aviso previo, o si requiere un nuevo acuerdo expreso entre las partes. Un contrato que no dice nada sobre esto último suele terminar en una discusión sobre si el arrendamiento sigue vigente o no.
La garantía: cuánto y bajo qué condiciones se devuelve
Es común pactar un depósito de garantía equivalente a uno o dos meses de renta, que sirve para cubrir daños al local o rentas impagas al finalizar el contrato. Conviene que el contrato especifique con precisión cuándo y cómo se devuelve ese depósito, y qué conceptos puede descontar el arrendador antes de devolverlo. Sin esa claridad, la devolución de la garantía se convierte en otro punto de fricción al terminar el alquiler.
Quién asume qué: la parte que menos se lee
En un contrato de local comercial es habitual que el inquilino asuma el pago de arbitrios municipales, servicios (luz, agua) y la obtención de su propia licencia de funcionamiento, mientras que el propietario mantiene la titularidad del inmueble y el pago del impuesto predial. También suele quedar prohibido hacer modificaciones al local sin autorización escrita del propietario, y guardar sustancias inflamables o equipos peligrosos sin su conocimiento. Antes de firmar, vale la pena confirmar por escrito quién asume cada uno de estos costos, porque son justamente los que generan sorpresas si quedan solo como acuerdo verbal.
El IGV en el alquiler
Cuando el arrendador es una persona jurídica o una persona natural con negocio que alquila como parte de su actividad habitual, la renta del alquiler suele estar afecta a IGV, que se traslada al inquilino dentro del recibo o comprobante correspondiente. Conviene que el contrato indique si el monto pactado incluye IGV o si se suma aparte, para evitar una diferencia inesperada en el primer pago.
La cláusula que más cambia las reglas: el desalojo exprés
Desde la Ley 30933, existe en Perú un mecanismo de desalojo acelerado que se tramita ante un notario en vez del proceso judicial ordinario, y que puede recuperar el inmueble en un plazo aproximado de 15 a 51 días, frente a los dos a cuatro años que puede tomar un proceso judicial tradicional. Esta ley aplica tanto a viviendas como a locales comerciales.
Para que este mecanismo funcione, el contrato debe incluir una cláusula de allanamiento a futuro, donde el inquilino acepta de manera anticipada desocupar el local si incurre en falta de pago de dos meses y quince días, o si el contrato vence sin renovación. Esa cláusula debe estar en el contrato con firmas legalizadas ante notario; sin ese requisito, el desalojo exprés no aplica y cualquier disputa vuelve al proceso judicial ordinario, mucho más lento.
Para el arrendatario, esta cláusula no es motivo de alarma si el negocio cumple con sus pagos, pero sí conviene entender exactamente qué la activa, porque un atraso prolongado en la renta puede derivar en un desalojo mucho más rápido de lo que muchos inquilinos asumen.
| Etapa del desalojo exprés | Qué implica | Duración aproximada |
|---|---|---|
| Carta notarial de requerimiento | Plazo para que el inquilino subsane el incumplimiento | 5 días hábiles |
| Solicitud notarial | El arrendador presenta la documentación ante notario | Variable |
| Verificación notarial | El notario constata el incumplimiento | Aprox. 10 días |
| Trámite ante juez de paz | Formalización del desalojo | Variable |
| Ejecución del lanzamiento | Recuperación efectiva del inmueble | 15 a 20 días |
Fuente: elaboración propia con información de la Ley 30933 y guías legales especializadas en desalojo exprés en Perú.
Qué revisar antes de firmar
Más allá de la renta y el plazo, conviene leer con calma la cláusula de resolución del contrato, qué se considera causal de incumplimiento, si existe la cláusula de allanamiento a futuro y en qué términos exactos, quién asume el mantenimiento estructural del local frente al mantenimiento del día a día, y si hay restricciones sobre el giro de negocio que se puede operar en el local. Firmar sin haber leído estas cláusulas es la razón más común por la que un problema que pudo evitarse termina costando tiempo, dinero o, en el peor caso, el local mismo.
Preguntas frecuentes
¿El desalojo exprés aplica solo a viviendas o también a locales comerciales?
Aplica a ambos. La Ley 30933 es aplicable tanto a inmuebles destinados a vivienda como a locales comerciales, siempre que el contrato incluya la cláusula de allanamiento a futuro con firmas legalizadas ante notario.
¿Qué pasa si mi contrato no tiene la cláusula de allanamiento a futuro?
El mecanismo de desalojo exprés no aplica, y cualquier proceso de desalojo tendría que seguir la vía judicial ordinaria, que puede tomar de dos a cuatro años.
¿Quién paga el IGV del alquiler de un local comercial?
Si el arrendador alquila como parte de su actividad habitual de negocio, la renta suele estar afecta a IGV, que se traslada al inquilino. Conviene que el contrato precise si el monto pactado ya incluye este impuesto.
¿Cuánto tiempo antes de que venza el contrato debo avisar si no quiero renovarlo?
Depende de lo pactado en cada contrato específico; es común encontrar un plazo de 30 días de anticipación, pero conviene revisar la cláusula exacta de renovación de cada contrato antes de asumir ese plazo como estándar.
Sobre esta nota: Este artículo se elaboró con información de la Ley 30933 y guías legales especializadas en contratos de arrendamiento comercial en Perú, con fecha de revisión al 28 de setiembre de 2026. Se recomienda que cada contrato sea revisado por un abogado antes de la firma.
